Roman Zegbaum
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Mietrecht

Als Vermieter oder auch als Mieter ist es oft von größter Wichtigkeit, einen Rechtsanwalt zu haben, der die aktuelle Rechtsprechung zum Mietrecht – vor allem der Berliner Gerichte – kennt.

Viele Mieter kennen ihre eigenen Rechte nicht einmal ansatzweise. Im Ergebnis werden zu hohe Mieten bezahlt oder Schönheitsreparaturen durchgeführt, obwohl dies nicht sein müsste. Wenn in Ihrer Wohnung etwas nicht so ist, wie es eigentlich sein sollte, z.B. der Kühlschrank, der zur Wohnung gehört, nicht mehr funktioniert oder ein hässlicher Wasserfleck an der Wand ist, dann liegt ein sogenannter Mangel vor, der regelmäßig zur Mietminderung führt. In diesem Fall ist die Miete bereits Kraft Gesetzes gemindert. Ein Einverständnis des Vermieters hierzu ist nicht erforderlich. Auch wenn der Nachbar oder die Baustelle gegenüber zu laut ist, kann dies zur Mietminderung führen. Im Gegensatz zur älteren Rechtsprechung ist heutzutage sogar die rückwirkende Mietminderung möglich. War die Miete wegen eines Mangels gemindert und haben Sie zunächst trotzdem in voller Höhe weiter gezahlt, können Sie vom Vermieter unter Umständen den zu viel gezahlten Betrag zurückverlangen. Für die rückwirkende Mietminderung ist regelmäßig erforderlich, dass Sie dem Vermieter mitgeteilt haben, dass Sie die Miete wegen des Mangels unter Vorbehalt zahlen (der rückwirkenden Mietminderung könnte sonst § 814 BGB im Wege stehen). Wie immer kommt es hier auf den Einzelfall an.

Wichtiges zur Mietminderung: Wird die Miete gemindert, ist seit Jahren nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich die Warmmiete als Ausgangswert für die Berechnung zu nehmen. Bis zu der Entscheidung des BGH war die Frage unter Juristen heiß umstritten, ob die prozentuale Mietminderung anhand der Kaltmiete oder Warmmiete zu berechnen ist. Die Amtsgerichte hatten früher vielerorts die Kaltmiete als Ausgangswert herangezogen.

Sind Sie sicher, ob in Ihrem Mietvertrag die Klausel über Schönheitsreparaturen oder die Endrenovierung wirksam ist? Falls beide oder eine der Renovierungsklauseln unwirksam sind, könnte es sein, dass Sie überhaupt gar nicht renovieren müssen! Also auch nicht, wenn Sie irgendwann einmal aus der Wohnung ausziehen! Ob diese Klauseln wirksam sind oder nicht, hängt von deren Formulierungen ab. Hierbei kann es auf jedes einzelne Wort ankommen. Unabhängig von den Renovierungsklauseln gibt es in zahlreichen Mietverträgen Regelungen, die den Mieter benachteiligen und eigentlich unwirksam sind. Als Mieter ist es hilfreich, diese Klauseln zu kennen. Aber auch als Vermieter liegt es Ihrem Interesse, hier Bescheid zu wissen.

Beachten Sie z.B., dass bei einer Staffelmiete i.S.d. § 557 a BGB, das Recht des Mieters zur ordentlichen Kündigung nur für einen maximal vierjährigen Zeitraum ausgeschlossen werden darf. Die Beschränkung der Mieterrechte gilt aber auch nur für die ordentliche Kündigung. Die außerordentliche Kündigung (fristlose Kündigung) darf der Mieter beim Vorliegen der Voraussetzungen jederzeit aussprechen. Wenn die Zeit abläuft, für die mit dem Vermieter im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart ist, darf der Vermieter dem Mieter keinesfalls eine neue Staffelmiete aufdrücken. Mieter und vermieter können sich nun einigen, wie es weitergehen soll: neue Staffelmietvereinabrung, Indexmiete gem. § 557 a BGB oder der gesetzliche Normalfall, d.h. es gelten die §§ 558 ff. BGB. Der gesetzliche "Normalfall" sieht vor, dass eine Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel gilt und zudem durch die sogenannte Kappungsgrenze beschnitten ist. Diese Kappungsgrenze besagt u.a., dass in 3 Jahren die Miete maximal um 20% steigen darf - und zwar nur, wenn sie vorher mindestens 1 Jahr lang gleich gebieben ist. Dies bedeutet: Ist die ortsübliche Vergleichsmiete ausweislich des Mietspiegels im Zeitraum von 3 Jahren um mehr als 20 % gestiegen (passiert eigentlich nie), darf wegen der Kappungsgrenze trotzdem nur um insgesamt 20 % erhöht werden. Ist die ortsübliche Vergleichmiete hingegen gleich geblieben oder sogar gesunken, darf die Miete gar nicht erhöht werden.

Zum Jahresanfang 2009 hat sich die gesetzliche Grundlage für den Berechnungsschlüssel bei der Heizkostenabrechnung geändert. Stellen Sie sicher, dass der Vermieter nach dem aktuellen Schlüssel abrechnet!

Handelt es sich um einen Rechtsstreit, bei dem es um einen Mietvertrag über Wohnraum geht (also Mietwohnung, aber nicht der gemietete Laden), ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Gerichtsbezirk die Wohnung liegt. Der Streitwert spielt keine Rolle.

Weiteres zum Thema Mietrecht finden Sie im BLOG !

Bitte beachten Sie, dass die Beiträge auf meiner Website eine Einzelfallberatung nicht ersetzen können!

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